2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。これまでは相続登記は任意でしたが、義務化に伴い申請期限と罰則が定められたため、不動産を相続する際には必ず相続登記を行う必要があります。
しかし、初めて不動産を相続する方は、どのような手続きを踏めばよいのか悩むことも多いでしょう。そこで、本記事では不動産相続に関する基礎知識をまとめました。不動産相続の流れや申請期限、相続時に必要な書類、さらには相続登記にかかる費用などについて詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。
相続とは？
相続とは、亡くなった方（被相続人）の財産や権利義務を、残された家族（相続人）が引き継ぐことを指します。残された家族の中から誰が相続人になるのか、また被相続人の権利義務がどのように継承されるのかといったルールは、相続法によって定められています。
相続財産には、土地や家屋などの不動産、現金、預貯金、有価証券などの資産に加えて、借金や損害賠償責任といった負債も含まれるため、慎重な対応が求められます。
相続財産の相続方法には大きく分けて3つあります。それぞれについて解説していきます。
遺言
遺言書が残されている場合は、遺言書に記載されている受取人が優先となります。遺言書は、最も相続の効力が強いと考えて良いでしょう。法定相続人だけではなく、血縁者以外の人を相続人として指定することも可能です。
遺産分割協議
遺言書がない場合、遺産分割協議の内容に従って相続が行われます。遺産分割協議とは、相続人全員で誰がどの財産を、どのような割合で相続するかを協議し、全員が合意した内容に基づいて相続財産を分配する方法です。法定相続分に縛られることなく、相続人の意思により分割が行えます。
法定相続
遺産分割協議で合意が得られない場合、家庭裁判所の審判によって相続の分割方法が決定されます。これを法定相続と言います。この場合、民法で定められた法定相続人の権利を考慮しつつ、公平な分配が図られます。
以上が相続の基本的な仕組みです。この記事では特に「不動産相続」に焦点を当て、具体的な手続きの流れや注意点について解説していきます。
不動産相続の主な流れ
不動産相続の主な流れをまとめました。
まず初めに、遺言書の有無を確認しましょう。先述した通り、遺言書は相続において最も効力が強いものとなります。次に、戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人に該当する人を確認してください。遺言があった場合でも、相続人の確認は念のため行っておくことをおすすめします。遺留分（権利）請求の可能性があるためです。
相続人の確認と並行して、相続財産の確認も行いましょう。相続財産に不動産が含まれているかは、固定資産税の納付通知書で確認できます。納付通知書がない場合は、不動産が所在する地域の自治体窓口で請求しましょう。
相続人と相続財産の洗い出しが終わったら、いよいよ分割協議に入ります。相続人全員で分配方法を話し合ったうえで、協議書を作成してください。協議による相続人全員の合意が得られない場合は、家庭裁判所での法定相続に切り替えることも選択肢の一つです。
無事に話がまとまったら、相続登記を行い、不動産の名義（所有者）変更や司法書士への報酬支払いを済ませましょう。その後、相続開始日から10か月以内に、税務署に相続税の申告と納付を行えば完了です。
所有権の取得を知った日から3年以内に申請する
不動産相続の期限は、所有権の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。この期限内に相続登記を完了させることが必要です。
相続人が多数いる場合などで調査に時間がかかったとしても、正当な理由がない限り、期限を過ぎると行政上のペナルティとして10万円以下の過料が科せられる可能性があります。できる限り早めに相続登記を行いましょう。
不動産の相続登記で必要な書類
不動産の相続登記に必要な書類を、相続方法別にまとめました。相続方法によって必要な書類が異なるため、見落とさないようにしましょう。
遺言での相続登記で必要な書類
| 必要書類 | 取得先 |
| 戸籍謄本（除籍謄本） | 対象者が住む自治体役所 |
| 住民票（除票） | 対象者が住む自治体役所 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の自治体役所もしくは税務署 |
| 登記申請書 | 法務局のサイトからダウンロード |
| 遺言書 | |
| 遺言執行者の印鑑証明書※ | 対象者が住む自治体役所 |
| 遺言執行者選任審判謄本※ | 家庭裁判所（審判での選任時のみ必要） |
| 相続人の印鑑証明書※ | 対象者が住む自治体役所 |
遺言書がある場合は、遺言書をなくさないようにしてください。相続登記時に必須の書類となります。戸籍謄本と住民票は、相続人の死亡記載があるものと、遺言書に指定された相続人のものを準備しましょう。相続人全員分を集める必要はありません。
法定相続人以外が不動産を受け取る場合は、上記の表にある※の書類が追加で必要です。
遺産分割協議での相続登記に必要な書類
| 必要書類 | 取得先 |
| 戸籍謄本（除籍謄本） | 対象者が住む自治体役所 |
| 住民票（除票） | 対象者が住む自治体役所 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の自治体役所もしくは税務署 |
| 登記申請書 | 法務局のサイトからひな形ダウンロード |
| 遺産分割協議書 | 全員の記名捺印のうえ作成 |
| 印鑑証明書 | 対象者が住む自治体役所 |
| 相続関係説明図 | 法務局のサイトからひな形ダウンロード |
遺産分割協議を行う場合は、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書が必要となります。住民票については、不動産を取得する人のみで大丈夫です。
ただし、遺産分割協議書や相続関係説明図の作成が必要となります。行政書士に依頼することで、手間なく正しい書類を作成できるでしょう。
法定相続での相続登記に必要な書類
| 必要書類 | 取得先 |
| 戸籍謄本（除籍謄本） | 対象者が住む自治体役所 |
| 住民票（除票） | 対象者が住む自治体役所 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の自治体役所もしくは税務署 |
| 登記申請書 | 法務局のサイトからひな形ダウンロード |
| 相続関係説明図 | 法務局のサイトからひな形ダウンロード |
家庭裁判所で法定相続を行う場合は、亡くなった方を含む相続人全員の戸籍謄本と住民票が必要です。そのほか、登記申請書や相続関係説明図については、事前に作成しておいてください。
不動産相続・登記で必要な費用
不動産相続および相続登記にかかる費用は、主に4つに分けられます。費用は不動産の評価や行政書士に依頼したかどうかによって変わりますが、一般的には「相続登記代15～20万円ほど＋相続税」になるケースが多いです。
費用項目ごとに、大まかな目安を紹介します。
相続税
相続税とは、亡くなった方の財産を相続した場合にかかる税金です。相続税は不動産のみで計算することはできず、貯金や車、株などすべての財産の合計で計算されます。そのため、不動産のみで相続税を算出することは困難です。
なお、遺産総額が相続人の人数に対して基礎控除金額に収まる場合は無税となります。
| 相続人の数 | 基礎控除額 |
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
相続人が4名以上の場合は、1名増えるごとに基礎控除額が600万円ずつ加算されます。計算方法は「遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数」となります。
登録免許税
登録免許税とは、登記申請をする際に国に納める税金です。計算方法は「登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×税率0.4%」で法律によって定められています。
不動産の固定資産税評価が1,000万円の場合、登録免許税は4万円となります。
登録事項証明書などの書類にかかる手数料
| 書類名 | 1通あたりの手数料 |
| 登記事項証明書 | 600円（オンライン480～500円） |
| 戸籍謄本 | 450円 |
| 除籍謄本・改製原戸籍謄本 | 750円 |
| 住民票 | 300円 |
| 住民票の除票 | 300円 |
| 印鑑登録証明 | 300円 |
| 固定資産評価証明書 | 土地：300円、建物：300円 |
これらの書類は自治体の役所で取得できますが、郵送で取り寄せる場合は別途500円ほど費用が発生することが多いです。不動産が複数ある場合は、必要書類の枚数も増えるため、費用がかさみやすくなります。
行政書士などへの報酬
行政書士や司法書士に依頼する場合、依頼費は7～10万円ほどかかります。依頼内容や事務所によって報酬金額が異なるため、事前に相談して確かめておくと良いでしょう。
相続税対策で住み替えを選ぶ人もいる
相続対策として、戸建てやマンションをそのまま遺産として残す人も多いですが、最近では生前に賃貸や老人ホームに住み替える人も増えています。
住み替えが相続税対策になる理由は、不動産の評価対象が明確になるからです。たとえば、戸建てからマンションに住み替えた場合、「土地分の税金」が減少します。また、面積が330㎡までの小規模物件に住む場合、「小規模宅地等の特例制度」を利用できる可能性もあります。
相続と住み替えの違い
相続とは、不動産を所有している人が亡くなった場合に遺産を引き継ぐことを指します。一方、住み替えは、不動産所有者が生存している間に、別の不動産に移り住むことです。このため、両者はまったく異なるものです。
どちらを選ぶかは、遺産の総額や相続人の状況を考慮することが重要です。アドバイスが欲しい場合は、不動産査定を行ってくれる不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの手です。
不動産相続は行政書士がいる不動産会社に依頼すると便利
不動産相続に関するお悩みがある方は、行政書士が在籍する不動産会社に相談してみましょう。行政書士は、遺言執行、相続人調査、相続財産調査、遺産分割協議書などの作成が可能です。相続に関する専門家であるため、悩みに対して的確なアドバイスを提供してくれます。
もちろん、生前に住み替える場合の物件探しも行ってくれます。相続に関する知識が豊富なため、相続税対策に最適な物件を見つける手助けをしてくれることでしょう。