【保存版】不動産売却で失敗しないためのコツや注意点

売却スケジュールは最低でも「半年」は見ておきましょう。一般的に売却完了まで「3ヶ月～1年」と幅がある期間が目安になっているからです。好条件でない限り3ヶ月は難しいので、最低でも半年は考えておくといいです。

ちなみに時間がかかる理由は「購入希望者が見つかりにくい」「購入希望者の審査に時間がかかる」からです。この2つさえクリアできれば、スムーズに進みます。

売却時の査定は、複数の不動産会社に依頼すべきです。不動産会社によって、金額の差が大きいからです。また、複数に依頼することで、相性のいい不動産会社・担当者を見つけるための手段にもなります。

担当によっては、個人ノルマを達成するために高い金額をつけるケースがあり、もちろんそれで売れるのであればいいのですが、多くの場合売却が長期化してしまうことが考えられます。また、適正金額で売りに出したとしても、販売期間中の物件管理が杜撰な不動産会社も存在します。こういったことは、担当者によるところも大きく、大手だからと安心できるわけではありません。

最後は人と人がつながる商売ですので、査定金額だけで判断せず、担当が本当に大丈夫か、寄り添ってくれる人なのか判断するためにも、最低でも3社、多くても5社ほどを目安に査定を依頼するようにしましょう。それ以上の数だと、自分自身で精査するのが大変です。

最新の相場や、中古価格の推移を調べておきましょう。国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営している「西日本レインズライブラリ」などで、最新の推移を確認できます。

相場や価格推移を知っておくことで、査定額が妥当か、今売るべきタイミングなのかの判断がしやすくなります。

土地や建物の売却タイミングは毎月変動します。価格が下がりすぎず、自分にとってベストなタイミングを逃さないようにしましょう。地域ごとでも、タイミングは変動します。
また、引っ越しシーズンである3月・9月頃は、購入希望者が増えやすいので狙い目でもあります。

少しでも気になることは、不動産会社に質問しておきましょう。不動産会社側も、自分のところで売却してほしいと考えるので、親身に対応してくれます。
「ハトマークグループ（宅建連）」でも、無料相談を受け付けてくれます。不動産会社だけで解決できなかった場合は利用するのも手です。

不動産売却時の契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
自分で販売活動	できる	できる	できない
依頼する不動産会社	複数可	1社のみ	1社のみ
レインズ登録	任意	必須	必須
契約期間	指定なし	最長3ヶ月	最長3ヶ月
営業報告	任意	2週間に1回	1週間に1回

一般媒介は自由度が高く、複数の業者で同時に販売活動ができます。専任媒介・専属専任媒介は、原則依頼した不動産会社のみです。その代わり、レインズの登録や営業報告義務が発生します。
どの媒介契約が自分に合っているか考え、適切な媒介契約の不動産会社を選ぶことが大切です。

土地や物件を査定する際に「訪問査定」に対応しているか確認しましょう。時間はかかりますが、実物を見たうえでの査定なので精度が上がります。

机上査定は、実物を見ずに情報だけで判断します。似ている物件の成約価格・販売価格、固定資産税の評価額、景気などです。翌日には査定額が出るというメリットがありますが、正確な価格ではないのでできればやめたほうがいいです。

売り出し価格を決定する際、根拠を明確に話してくれるかも重要です。土地・建物状況、景気動向、ローン残高など、すべての情報をもとにきちんと算出しているなら問題ありません。

根拠が不明慮・納得がいかない場合は、不動産会社にとってのメリットが大きい価格になっている可能性があります。必ず理由を確認しておきましょう。

不動産会社の規模にかかわらず、売却に関する実績が多いかも大切です。売却経験が多い営業スタッフほど、ノウハウがあるので早期売却や高額売却が期待できます。雑談程度に、スタッフの過去の職歴など聞いてみるといいでしょう。

行政処分などのネガティブ情報がないかも確認しておくと安心できます。国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」などを利用すれば、業者名や免許番号ですぐに調べられます。

不動産売却は「仲介」と「買取」の2種類があります。一般的なのは仲介で、不動産会社が売主と購入希望者の間に入って契約を進めます。売却価格を適正に設定することができ、自分で購入者を見極められるメリットがありますが、買取と比べて手間や時間がかかるというデメリットもあります。

買取は、買い取り業者が直接買い取りを行います。売却期間が短く、買い手を探す手間などが省ける一方で、相場の6～8割ほどまでの値段になるケースが多いです。事情によって急いで売却されたい場合は、買い取り業者を探すのもありです。

不動産売却時に必要な費用目安は売却価格の3～5％ほどです。主に以下の項目が含まれます。

●仲介手数料
●抵当権抹消費用等登記費用
●印紙税
●譲渡所得などそのほかの税

なお仲介手数料は、媒介契約を締結する不動産会社へ払うお金です。
以下の計算＋消費税となります。

売却金額	計算方法
400万円を超える	取引価格×3%＋6万円
200万円超え400万円以下	取引価格×4%＋2万円
200万円以下	取引価格×5%

住宅ローンが残っている場合は一括返済になる可能性があるので、事前に担当や銀行相談し期日を決めましょう。

不動産売却に必要な書類を「査定」「媒介契約」「重要事項説明・売買契約」に分けてまとめました。不動産会社によって多少異なるので、事前に確認しておくといいです。

▼査定時に必要な書類
●登記済権利証（登記識別情報）
●間取り図（建築の図面）
●増築や改築をしている場合はその資料
●建築時の申請書の有無
●設備の修理履歴の明細があるとなおよし

査定時は、土地・建物の証明書関係が必要です。査定金額を考慮するうえでの判断材料となります。

▼媒介契約の際に必要な書類
●建築確認済証と検査済証（戸建て・マンション）
●地積測量図と境界確認書（土地）
●利用規約書（マンション）
●購入時の契約書・重要事項説明書など
●ローン残高証明書・返済予定表

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、土地・建物の詳細がわかるものや、ローンに関する書類など数多くのものを必要とします。

▼売買契約・重要事項説明時に必要な書類
●固定資産税納税通知書
●固定資産税評価証明書
●規約・維持費などの詳細（マンション）
●総会議事録・長期修繕計画（マンション）
●住民票と印鑑証明書

販売・売買契約時は、基本的に媒介契約時に提出した書類にプラスして、固定資産税・評価証明書や役所で取得が必要な書類の準備が必要となります。
なお、住民票や印鑑証明は決済時に必要です。発行が3ヶ月以内のものを用意してください。書類の提出タイミングは不動産会社によって微妙に異なります。事前に担当者に確認しておくと安心です。

不動産売却の査定で見られるポイントを簡単にまとめました。

●居住中もしくは空き家か
●土地の境界や建物など植栽越境物の有無
●越境物がある場合の解消可否
●土地や建物に関する書類
●土地や建物の状態や設備状況
●立地条件や周辺環境
●近隣相場、売れ行き、景気

土地や建物の現状はもちろん、周辺環境や相場などトータルで金額が決定します。売却時期や景気などでも査定金額が変動するので、ベストなタイミングを逃さないようにしましょう。